页数:519         字数:0           图表数:302            出版时间：2006年07月

电话：010-85895753-8009
传真：010-85800031
E-mial：zhangyue@bosinvest.com.cn

内容简介

房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。2006年上半年北京刚性住房需求不断释放，商品期房市场供应表现出回升态势。2006年北京房地产市场表现出了四大特点：房地产开发投资增速回升，住宅投资大幅增长；新开工面积增长较快，住宅竣工面积减少；住宅市场销售旺盛，空置面积减少；住宅价格指数持续走高，但涨幅稳定。同时也存在一些问题：金融风险值得关注、结构矛盾突出等等，WTO与申奥成功客观上刺激了房地产的有效需求。近年购房群体也发生了很大改变：越来越年轻化；外省市个人在京购房者也越来越多。加上烂尾楼的处理也将促成购房需求的上升。但是未来新房供应不容乐观，供需矛盾将较为突出。
北京房地产行业的竞争变得日趋激烈和白热化。开发商方面，顺驰进京、首开集团成立，加上这两年政策宏观调控、利率上涨、831大限、国八条、国六条的出台、海外地产基金进入……所有的这一切都让这场称霸称王的战争更加精彩。而伴随着铮铮号角的，是群雄在市场的驰骋豪情。代理业方面也已经开打价格战！未来行业全面整合，合纵连横大势所趋。
WTO与申奥成功给北京房地产开发商带来了绝佳的发展契机。对于北京房地产市场而言，未来充满机遇和挑战。入世后的北京房地产业如何充分利用各种利好条件，又巧妙避开各种利空因素？我们通过对北京房地产行业发展的深度剖析，试图寻找北京房地产业进一步发展的机遇与对策。
本研究咨询报告依据国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、北京统计局、北京建委、北京市规划与国土资源局、北京市房地产交易中心、全国商业信息中心、国民经济景气监测中心、《北京房地产统计年鉴》、中国行业研究网、国内外相关报刊杂志的基础信息以及房地产专业研究单位等公布和提供的大量资料。报告对北京房地产行业的发展现状，重要子行业和关联行业的发展情况以及行业的未来发展趋势等进行了详尽的剖析，并重点分析了北京住宅市场、别墅市场、写字楼市场、公寓市场以及重点片区的房地产市场发展状况，国内主要城市楼盘的价格比较，北京房地产行业内竞争格局，以及面对奥运和WTO所带来的机遇和冲击，北京房地产开发企业的应对策略。报告还综合了住宅市场、写字楼、商业用房市场以及豪宅、别墅市场等重要板块的内容，并介绍了北京主要房地产开发公司成功的经营模式及香港、台湾等房地产业发达地区的经营理念。本报告是国内房地产开发企业、投资集团、物业管理和房产中介公司、装修公司、房地产研究机构等单位准确了解目前北京房地产行业发展动态，把握企业定位和发展方向不可多得的精品。

目 录
CONTENTS

第一部分 相关概念及投资特性
第一章 相关概念与投资特性分析 1
第一节 产业相关概念 1
一、房地产业的含义 1
二、房地产的分类 2
第二节 房地产行业的基本特性 3
一、土地的特性 3
二、房地产业的基本特性 4
第三节 房地产业渐成为国民经济的支柱产业 8
第四节 房地产行业的投资特性分析 11
一、我国房地产周期波动规律分析 11
二、中国房地产正步入新一轮高速成长期 17
三、房地产进入"均利"时代 18
四、我国房地产业的投资风险分析 19

第二部分 市场发展现状分析
第二章 中国房地产业发展现状 21
第一节 2005年我国房地产行业运行分析 21
一、2005年城镇居民住房水平 21
一、房地产开发投资增长继续缓慢回落 22
二、房地产开发资金来源结构朝着合理化方向发展 27
三、商品房施工面积和竣工面积增速趋缓 28
四、过热的购房需求得到初步抑制 28
五、房地产价格继续上涨 30
六、商品房空置面积增速有所加快 31
第二节 2005年房地产市场形势变化主要特征 31
第三节 2006年我国房地产行业运行分析 41
一、房地产开发投资增速大降 41
二、国内贷款猛增，定金及预收款继续负增长 47
三、商品房施工面积增速平稳，竣工面积增速加快 48
四、2006年一季度全国70个大中城市房价上涨 49
五、2006年以来房地产景气指数稳步回升 49
第四节 全国房地产业存在的问题与挑战 50
一、土地供应增幅过大 50
二、结构失衡是房地产市场的根本矛盾 51
三、房地产业对金融依赖程度较高 51
四、局部泡沫蔓延 52
五、监管力度不够，“无照”地产商泛滥 54

第三章 北京房地产业发展概况 56
第一节 北京房地产业发展概况 56
一、北京楼市进入第四个发展阶段 57
二、北京房地产周期分析 57
三、北京房地产的特征 61
第二节 2005年北京房地产市场总结 64
一、市场成交总量统计分析 65
二、市场成交总面积统计分析 67
三、各物业类型市场交易状况统计分析 68
四、2005年北京市房地产新开盘项目统计分析 74
第三节 2006年上半年北京房地产市场总体概况 84
一、北京房地产市场呈现四大特点 84
二、北京房地产市场总体运行情况 85
三、北京市2006年度土地和商品房供应分析 105
四、北京房地产2006年上半年供需分析 111
第四节 发展存在问题 114
一、开工规模过大 114
二、结构矛盾突出 114
三、商品房价格较高 115
四、金融风险值得关注 115

第四章 北京住宅市场分析 116
第一节 北京住宅市场运行分析 116
一、2005年北京市商品住宅市场运行状况 116
二、2006年上半年总体行情分析 121
第二节 2006/2007年北京住房需求与房价走势分析 147
一、当前住房价格上涨的原因 147
二、2006/2007年房价走势的初步判断 151
三、进一步加强住房市场调控与引导的举措 155
第三节 北京住宅市场前景探讨 159

第五章 北京写字楼市场分析 162
第一节 北京甲级写字楼市场分析 162
一、北京市写字楼市场发展历史分析 162
二、2005年北京甲级写字楼市场回顾 163
三、2006年上半年甲级写字楼市场报告 177
第二节 北京写字楼市场城区分析 179
一、全市写字楼分布状况 179
二、朝阳区写字楼发展状况 184
三、海淀区写字楼发展状况 186
第三节 北京三大商务板块写字楼状况 188
一、北京写字楼商圈划分 188
二、CBD写字楼市场 196
三、金融街写字楼市场 204
四、朝阳门 204
五、燕莎 205
六、长安街沿线 205
七、中关村地区 206
八、亚运村地区 206
第四节 写字楼发展的特点 207
一、科技智能化进入写字楼 207
二、进军“国际化” 207
三、避开激烈竞争的区域 208
四、注重物业管理 208
第五节 写字楼市场比较分析 209
一、亚太办公楼市场 209
二、日本写字楼经营的新趋势 211
三、沪、穗、深四地写字楼市场 212

第六章 北京商业用房市场分析 224
第一节 北京商业用房市场分析 224
一、北京商业用房市场回顾 224
二、北京商业用房的市场供应 227
三、北京商业用房的市场需求 235
四、北京商业用房市场的区域分布 236
五、北京商业用房市场的租金和售价分析 237
第二节 北京住宅底商市场分析 238
一、住宅底商热销 238
二、底商热销的诸多原因 238
三、北京住宅底商新政策 240
第三节 从北京大都市街透视北京商业市场 240
一、北京大都市街项目简介 240
二、项目特点 242
三、市场展望 244

第七章 北京公寓市场分析 246
第一节 北京公寓市场分析 246
一、服务式公寓租金走高 246
二、高档公寓租赁市场竞争激烈 246
三、高档公寓销售市场供需两旺 247
四、2006/2007年市场预测 248
第二节 酒店式公寓前景及客户分析 249
一、酒店式公寓概念及特征 249
二、酒店式公寓的市场投资前景分析 250

第八章 北京豪宅、别墅市场分析 257
第一节 北京豪宅、别墅市场现状 257
一、2005年北京别墅供给市场 257
二、2006年别墅供给市场 265
三、北京别墅市场需求 268
四、北京别墅市场价格 269
五、北京高档公寓及别墅市场预测 273
第二节 北京别墅市场发展趋势 275
一、购买群体 275
二、北京别墅市场供求 276
三、北京市场呼唤纯别墅社区 276
四、顶级别墅何处求 279
五、别墅从彰显身份走向追求别样生活方式 279

第九章 北京二手房市场分析 280
第一节 北京市二手房市场发展状况 280
一、2005年北京二手房市场的回顾 280
二、2005年北京二手房市场4大新特点 286
三、2005年北京二手房市场八大热点 287
四、2006年1-6月北京二手房市场分析 289
第二节 2006/2007年北京二手房市场展望 304
一、市场交易数量有望破“八” 304
二、二手房房价仍将保持稳中有升的态势 304
三、二手已购公房成交数量有望与二手商品房数量持平 304
四、市场观望时间不会过长 305
五、政府可能出台更多实质性利好政策 305
六、轨道交通将带动南城市场升温 306

第十章 北京房地产重点区域市场分析 307
第一节 北京房地产片区市场发展概况 307
一、东城：东坝开发体量近千万平方米 307
二、南城：土地利好成就楼市新宠 307
三、西城：西四环重心南移 308
四、北城：奥运概念走出低谷 309
五、CBD重写商圈格局 309
六、通州地产新空间 312
七、东直门的商务之翼 314
第二节 北京西部房地产启而不火 315
一、西部没有商圈 315
二、首钢依然影响开发 316
三、对西边缺乏了解 317
第三节 北京东部楼市热度不减 317
一、北京东部楼市竞争趋于白热化 317
二、朝青板块商品住宅市场分析 319
三、新政对北京东部楼市的影响 325
第四节 北京四大郊区住宅区域优劣势分析 326
一、顺义 327
二、昌平 327
三、大兴 328
四、通州 329

第十一章 房地产金融市场分析 331
第一节 中国房地产资金来源状况分析 331
一、基本情况 331
二、主要问题 334
第二节 房地产资本运营现状及渠道创新 337
一、房地产资本运营现状 337
二、房地产融资新渠道 341
第三节 二手房贷款的风险及其防范措施 343
一、二手房贷款的特点 343
二、二手房贷款业务品种及操作流程特点 344
三、二手房贷款的特殊风险分析及其防范 345
第四节 国际资本流动对中国房地产市场的影响 350
一、国内外投资背景分析 350
二、房地产业外商直接投资与中国吸引外资状况 350
三、分析与结论 351
第五节 美日住房金融政策模式比较分析 352
一、美国模式是特惠模式 353
二、日本模式是普惠模式 354

第十二章 房地产行业的市场营销分析 358
第一节 北京房地产销售模式 358
一、现有房地产销售模式 358
二、北京房地产业营销特点 359
三、香港与台湾房地产代理模式分析 361
四、北京房地产代理业发展存在问题 363
第二节 北京房地产广告分析 365
一、北京房地产平面媒体广告分析 365
二、北京房地产网络媒体广告分析 373

第十三章 北京房地产市场需求分析 376
第一节 北京房地产市场需求分析 376
一、北京居民住房水平分析 376
二、北京富人区分析 380
三、购房群体分析 381
第二节 北京写字楼市场需求分析 382
一、北京市写字楼租赁市场需求构成 382
二、北京市写字楼销售市场需求构成 389
三、北京写字楼市场需求的走势 391
四、民宅禁商政策对北京写字楼需求的影响 393
第三节 2006年北京别墅需求分析 396
一、需求背景 396
二、购买前提 396
三、产品需求 397
四、购房人群 397

第十四章 影响北京房地产发展的因素分析 399
第一节 2005年北京经济动态分析 399
一、宏观经济运行 399
二、人民币升值 399
第二节 北京房地产政策 400
一、土地政策 400
二、住房政策 401
三、其他有关措施 402
四、2006年房地产调控工作重点 402
第三节 北京城市规划 404
第四节 科学技术进步对房地产市场的影响 406
第五节 北京奥运对北京房地产业的影响 408
一、奥运对悉尼房地产业的影响分析 408
二、举办奥运对北京房地产市场的影响分析 409
第六节 WTO对北京房地产业发展的影响 412
一、建筑领域加入WTO后的对外承诺 412
二、入世后外资不会大量进入房地产市场 413
三、加入WTO对北京房地产市场的深层影响 414

第三部分 行业竞争格局分析
第十五章 行业竞争格局 417
第一节 北京房地产开发商竞争状况 417
一、京城房地产具有竞争优势的三类公司 417
二、北京房地产开发商之间的品牌竞争格局形成 418
三、北京房地产企业将"强者更强" 423
四、企业越来越重视内功修炼 423
第二节 北京房地产代理业竞争状况 424
一、北京房地产代理业开打价格战，竞争现白热化 424
二、不少代理行开始跨行业或跨地域转型 425
第三节 竞争存在问题及趋势分析 426
一、地产品牌意识淡薄成竞争瓶颈 426
二、竞争趋势分析 427

第十六章 北京房地产业优势企业分析 432
第一节 北京房地产开发企业经营概况 432
一、北京房地产企业现状分析 432
二、北京房地产业借壳上市企业分析 434
第二节 中远发展 435
一、公司简介 435
二、财务分析 436
三、公司经营战略分析 438
四、竞争力分析 439
五、发展前景分析 440
第三节 万科地产 441
一、公司行业地位分析 441
二、财务分析 442
三、公司竞争优势分析 444
第四节 亿城股份 446
一、公司概况 446
二、财务分析 448
第五节 首开集团 449
一、公司概况 449
二、北京天鸿集团 450
三、北京城开集团 454
第六节 金地集团 455
一、公司概况 455
二、财务分析 456
三、金地的北京攻略 457
第七节 北京城建集团 460
一、公司概况 460
二、财务分析 461
二、公司发展战略分析 462
第八节 陆家嘴 463
一、公司概况 463
二、财务分析 464
三、公司前景分析 465
第九节 中华企业 470
一、公司概况 470
二、财务分析 471
三、公司优势与经营战略分析 472
第十节 国美地产 473
一、公司概况 473
二、国美地产攻略 475